La vivienda en Baleares sigue siendo cara para el residente, también para el extranjero, pero evidencia un tímido cambio de tendencia para 2024

La Asociación Balear de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales (ABINI) ha realizado un estudio pormenorizado de la situación actual de la vivienda en Baleares a través de unos datos publicados por fuentes de reconocida rigurosidad como son: el Colegio de Registradores, el Colegio de Notarios, la Fundación Impulsa Balears y del Institut Balear d’Estadística (Ibestat). En dicho estudio se evidencia que en Baleares tenemos el mayor reto en materia de vivienda del estado español. Las perspectivas de cara a este año 2024 no son del todo tranquilizadoras ya que a pesar de la bajada en número de ventas de inmuebles los precios seguirán escalando. A falta de disponer de datos finales definitivos, ya se puede estimar con certeza que, comparados con el año anterior, el número de compraventas ha bajado en Baleares aproximadamente un 25% y, a pesar de ello, los precios habrán subido en torno a un 9%. Esto es una anomalía que tan solo se puede explicar por: la falta crónica de vivienda asequible, aumento importante de los costes de construcción, que son de aproximadamente un 30%, y la muy limitada disponibilidad de suelo para dar una solución habitacional a la población existente y el aumento de población que viene.

Como datos favorables respecto a índices interanuales las cifras macroeconómicas son mejores que hace doce meses porque la inflación y el aumento de intereses parece que han tocado techo. Baleares presenta una economía fuerte y las perspectivas para este 2024 son positivas gracias al comportamiento turístico y porque el endeudamiento de los baleares es inferior a la media europea. A ello hay que sumarle las decisiones adoptadas por el nuevo gobierno de Marga Prohens respecto a los impuestos relacionados con la vivienda y el ahorro. La reducción del Impuesto de Patrimonio, con un límite exento hasta los tres millones de euros, sumado a la supresión en el Impuesto de Donaciones y Sucesiones entre familiares de primer grado corrigen una situación contraproducente que penalizaba fiscalmente el ahorro y, según expertos en la materia, se puede considerar una doble imposición fiscal. La alta fiscalidad que se había establecido en Baleares le ha restado competitividad comparada con otras Comunidades Autónomas y otros Países con reglas fiscales menos agresivas.

Para este 2024 se espera una evolución sin grandes sobresaltos. La confianza del comprador extranjero, que sigue viendo Baleares como una región cara para adquirir una vivienda, se recuperará de forma moderada y la velocidad de compra volverá a tener el ritmo habitual en Baleares. Comprar una vivienda es una decisión muy importante por lo que no se espera que en 2024 se produzcan compraventas por impulso, sino que seguirá siendo una decisión que se tomará con precaución y con un estudio previo necesario. Tanto Alemania, como Suecia e Inglaterra, los tres principales mercados internacionales de Baleares, se encuentran en una situación económica complicada, con sus propios mercados inmobiliarios fuertemente afectados por los efectos de la inflación y subida de intereses. En el caso de Suecia, la fuerte pérdida de compra que ha supuesto la debilitada Corona Sueca añade una dificultad adicional.

Los años post COVID, 2021 y 2022, representaron un ejercicio de vertiginosos movimientos inmobiliarios. Ese ritmo, totalmente insostenible, no tiene visos de volver y entramos en una fase de consolidación. Es el momento de reconocer que cada vivienda tiene un público objetivo y que no todo inmueble cuenta con un comprador extranjero de segunda residencia. A pesar de que Baleares ha llegado a encabezar a nivel nacional la bajada en número de compraventas en los primeros dos trimestres del año, ahora vemos que esta reducción se está suavizando con un 9,1 % de retroceso como indica el Consejo General del Notariado. Tanto el número de operaciones trimestrales como la cuota de compra de extranjeros se acercan a la media de los últimos cinco años. Según esta media a cinco años en Baleares se transmiten 3.500 inmuebles por trimestre y los extranjeros no residentes representan un 31% de las operaciones.

¿Por qué no bajan los precios?

En Baleares los precios siempre han sido resilientes y la falta de oferta, con el déficit de vivienda acumulada, hacen que difícilmente bajen los precios de manera generalizada. Eso no evita que, en casos particulares, sea hora de revisar el precio teniendo en cuenta el entorno actual. Según los datos del Ministerio de Transportes de Movilidad y Agenda Urbana, el precio de la vivienda en Baleares se ha disparado un 75% desde el 2015. Según el Colegio de Registradores, el precio medio de la vivienda en Palma ha aumentado un 55% en los últimos 5 años. Es imposible absorber este aumento de precios sin que haya importantes consecuencias para los residentes en las islas. Gran parte de este aumento de precios medios de venta es debido a que la producción de nuevas viviendas se ha tenido que centrar en vivienda de altos precios debido al coste elevado de la materia prima, suelo y construcción. El precio medio de la vivienda de obra nueva aumentó en un 26% en tan solo dos años: el 2021 y 2022. 

Impacto sobre el acceso a la vivienda

Si nos comparamos con otras comunidades, por ejemplo con la Comunidad de Madrid, en Baleares tenemos que destinar 18 años de sueldo íntegro para poder comprar una vivienda. En Madrid, 9,5 años. Si a ello le sumamos otros aspectos como el aumento en un 30% el coste de producción, la falta total de suelo especialmente el plurifamiliar, el aumento poblacional que está sufriendo Baleares, que se ha convertido en la Comunidad Autónoma que más crece, o el aumento de costes de energía, la inflación y el aumento de los tipos de interés hace que Baleares sufra una emergencia habitacional que hay que atajar cuanto antes porque el problema no hará más que crecer a medida que vayan pasando los años. 

Emergencia Habitacional

Es un hecho evidente que Baleares padece una emergencia habitacional. Falta vivienda. La producción de vivienda nueva ha tocado fondo. En el tercer trimestre del año pasado se aprobaron 379 expedientes de obra nueva, cuando necesitaríamos 1.750 por trimestre o, lo que es lo mismo, 7.000 por año. Según datos del INE, en Baleares hay 100.000 viviendas vacías, aunque la toma de datos (consumo eléctrico en el 2020) puede arrojar unos resultados muy distorsionados por la falta de movilidad que provocó la pandemia y por lo tanto conviene comprobar la exactitud de los mismos. Por otro lado, las viviendas vacías en manos de bancos y fondos de inversión se desploman de 1.400 a 544 en cuatro años. Ante la avalancha de información relacionada con la vivienda y el agudo problema que aqueja Baleares en este sentido, es imperativo tener un registro Balear fiable de viviendas vacías y así poder adoptar políticas acertadas mediante la toma de datos de los Observatorios de Vivienda que están poniendo en marcha el Govern Balear y el Ayuntamiento de Palma.

Dependencia del mercado internacional

Si tenemos en cuenta las operaciones superiores a 600.000€, el Colegio de Registradores indica que los extranjeros superan una cuota del 60% de las operaciones. El 75% de estos compradores son Comunitarios. Queda demostrado que la vivienda  queda reservada al comprador extranjero por su mayor capacidad de compra. Por lo tanto, el objetivo común tiene que ser generar vivienda reservada al residente balear y que su precio sea accesible teniendo en cuenta la capacidad de compra que genera la economía insular. Un sistema inmobiliario tiene que dar solución habitacional a su población y para ello las medidas que está promoviendo el Govern Balear están enfocadas a crear hogares diseñados para dar solución a esta falta de planificación que se ha generado en los últimos veinte años. 

Impacto recaudación fiscal bajada compraventas

Pero para entender por qué nos encontramos en la situación actual hay que analizar de dónde venimos. El año 2021 y 2022, el post pandemia, fue un año explosivo en aumento de compraventas. En 2023, ha habido una bajada en torno a un 25%. Esta disminución no estuvo reflejada en los presupuestos de la Comunidad Autónoma que apostó por una recaudación igualmente fuerte en materia de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD. En el tercer trimestre la pérdida de ingresos se cifró en 130 millones de Euros y, viendo el comportamiento del último trimestre del año, difícilmente se recuperará esta pérdida.

Soluciones

Estamos totalmente desequilibrados y se necesita urgentemente una producción de vivienda asequible a una escala importante. La nueva vivienda a precio limitado (HPL) está reservada a primera vivienda de residentes en Baleares y debemos asegurarnos que se produzca lo más pronto posible en colaboración público privada. Es difícil de entender que nuevamente entre Administraciones se vayan bloqueando iniciativas como el Decreto de Emergencia Habitacional que desde varios Ayuntamientos se niegan a aplicar, o sencillamente no han respondido. El problema es muy serio y no es admisible que no se actúe de manera rápida y eficiente.

Es necesario crear un Observatorio de Vivienda de Baleares y en Palma, que recientemente  se ha anunciado su creación. Son instrumentos altamente necesarios para disponer de datos y estudios rigurosos, a la vez que permitirán analizar cómo afectan las decisiones que se toman en materia de vivienda.

Se tiene que regular la actividad de Agente Inmobiliario. En los últimos 10 años se han duplicado el número de empresas (1.443). Nuestra actividad genera un Valor Añadido Bruto del 16,% de las Islas (4.571 mil millones €), más de 5.600 personas trabajan en el sector, pero el 99% son microempresas (menos de 10 trabajadores). Es una imprudencia y un riesgo para los consumidores que no exista ningún requerimiento previo, un mínimo de formación ni ningún control sobre una actividad que trata algo tan sensible como el alquiler o compra de una vivienda. Es un atentado a la seguridad de los consumidores que se debe revertir. Además, los Agentes Inmobiliarios tendrán que ser parte necesaria en el proceso de equilibrio en el mercado inmobiliario.

Porque desde ABINI, “queremos evitar la exclusión residencial, mantener el bienestar y dar un presente y futuro a las generaciones que nos siguen. Creemos que estas premisas tienen que ser una prioridad absoluta y una responsabilidad de forma transversal en las Islas Baleares” ha concluido Lenz.