La escasez de viviendas y de suelo va a conllevar irremediablemente un continuo incremento en el precio de la vivienda

La Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (ABINI) ha realizado la primera de las charlas enmarcadas en una serie de encuentros, ABINI Talks, que se han puesto en marcha para tratar asuntos relacionados con la vivienda. 

En esta primera cita, y con un aforo completo, además de presentar la Asociación a los asistentes,  se ha profundizado en el Decreto de Regulación del Sector Inmobiliario y las perspectivas de futuro. En esta ocasión se ha contado con unos ponentes que conocen de primera mano el decreto porque han trabajado de manera conjunta con ABINI y la administración para que se desarrolle dicho decreto. Además de Hans Lenz y Jorge Forteza, presidente y vice presidente de ABINI, que han centrado su exposición en la necesidad de regular el sector inmobiliario, Luis Alfonso de León, presidente del Colegio de Aparejadores y Arquitectos de las Islas Baleares, Sandra Verger, directora general de la Asociación de Constructores de las Islas Baleares y Luis Miguel Martín, presidente de la Asociación de Promotores de las Islas Baleares, han dado su punto de vista acerca de la situación de la vivienda en Baleares. 

En todos los casos los ponentes han centrado su discurso en dos mundos, uno que funciona con unas dinámicas de mercado de alta demanda y producción continua que es el de la segunda residencia y cliente internacional, y por otro lado el de la vivienda local, que no existe porque no hay vivienda asequible ni suelo para construirla. Se ha dibujado un escenario preocupante de cara al futuro porque, según las previsiones, dentro de 15 años seremos 300.000 personas más en las Islas Baleares, ¿dónde van a habitar si la proporción de vivienda nueva es de 2.500 al año - con tendencia a la baja - cuando los cálculos apuntan a que se necesitan 7.000 viviendas nuevas al año? A la falta de vivienda y de suelo urbano se suma la falta de infraestructuras y la mala conectividad entre los municipios de la isla. No ha habido inversión en infraestructuras acorde con el incremento de población durante los últimos veinte años y esto fomenta la sensación de saturación y agobio en nuestras islas.

Esta escasez de viviendas y de suelo va a conllevar irremediablemente  un continuo incremento en el precio de la vivienda y la situación se empeora aún más tras los últimos acontecimientos entre Rusia y Ucrania que han provocado una importante inflación y un aumento desmesurado de los precios en material de construcción. En los siete primeros meses de 2022 se ha sufrido el mismo incremento en los materiales que en los últimos 20 años y constructores y promotores deben hacer verdaderos malabarismos para no aumentar todavía más los precios por culpa del incremento de costes.

Una de las soluciones que se han planteado es construir, en zonas que no supongan una ruptura con la idiosincrasia de nuestra tierra, edificios más altos. El territorio es finito y todos lo queremos proteger pero el cielo es infinito. Se podrían construir edificios de mayor altura en áreas alejadas de la costa para desahogar un poco la problemática de falta de vivienda. Lamentablemente, los nuevos planes generales no están apostando por esta posibilidad y la tendencia continuada de eliminar suelos programados para el crecimiento estrangulan todavía más a la población de las Islas que ven cómo se escapa irremediablemente el precio de la vivienda. 

El crónico retraso en la obtención de licencias y las crecientes dificultades que plantea el complicado sistema de normativa urbanística Balear, conlleva demasiados casos de interpretación contradictoria que genera un incremento todavía mayor en el coste de la vivienda. Nuevamente, la vivienda dedicada a un comprador internacional puede resistir mejor este aumento, mientras la poca vivienda dedicada al comprador local sucumbe todavía más ante este sobrecoste. Los profesionales del sector reclaman hace años que se tiene que remediar este problema, además de dotar de eficiencia y seguridad jurídica al sistema.

También se ha puesto en valor la rehabilitación de edificios antiguos para recuperar viviendas vacías o en mal estado. Se ha expuesto la deficiente eficiencia energética del parque inmobiliario Balear, el segundo peor de España detrás de Canarias. Como dato esperanzador a finales de este mes, o principios de noviembre, llegarán ayudas a la eficiencia energética en la rehabilitación de viviendas residenciales. El futuro de la vivienda en Baleares pasará irremediablemente por la renovación de inmuebles y estas ayudas son una buena prueba de cómo podemos trabajar en conjunto para solucionar un problema que afecta a todos. 

Además de ello, la limitación de venta de viviendas a extranjeros ha sido un punto polémico ya que va en contra del principio de movilidad de la Unión Europea aunque sí se ha planteado la posibilidad de aplicar algún condicionante, como la exigencia de un número de años residiendo en la isla.  Coinciden las opiniones a la hora de considerar como oportunista señalar al comprador internacional como culpable principal del incremento de precios.  Mientras existe una alta demanda internacional, que rara vez compite con la demanda doméstica, la problemática y los motivos detrás del aumento de precios son mucho más amplios y mucho más ligados a la continua eliminación de espacio programado de crecimiento y falta de planificación realista por parte de las autoridades competentes.

Referente al anunciado aumento de impuesto de transmisiones patrimoniales, se ha convenido que supone un mazazo para la economía de los baleares porque nos convierte en la Comunidad Autónoma con los impuestos más altos a la hora de adquirir y mantener un inmueble. Será la tercera subida de impuestos de compra por parte del Pacte de Govern y preocupa muchísimo la pérdida de competitividad que esto significa en comparación con otros destinos que han establecido sistemas fiscales más flexibles y efectivos a la hora de generar ingresos y diversificación económica para sus regiones.

Baleares mantiene varios récords de los cuales no podemos estar orgullosos: comunidad autónoma con más esfuerzo para comprar vivienda, comunidad con los impuestos relacionados a vivienda y patrimonio más altos, incremento de precios más importante y reducción más importante. Queda evidente que las políticas de vivienda del Pacte de Govern no han tenido los resultados anunciados.

Hans Lenz, presidente de ABINI, ha hecho especial hincapié en el papel fundamental que desempeña ABINI en beneficio del sector de la vivienda, y en las más de 450 personas que trabajan bajo el paraguas de la Asociación desde las 40 empresas independientes asociadas. 

Por su parte, el vice presidente de la Asociación, Jorge Forteza, ha destacado que el nuevo Decreto que regula el sector inmobiliario va a suponer el fin del intrusismo al quedar la profesión regulada. 

La colaboración con los demás representantes del sector inmobiliario y con las autoridades será continuo y el espíritu de trabajo no decaerá a pesar de los grandes retos que tenemos en nuestra comunidad autónoma.